文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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