近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)R天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物EITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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