万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书(团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月shū)院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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