文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制(z元电荷e等于多少？hì)，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承元电荷e等于多少？担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu元电荷e等于多少？)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负(fù)责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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