近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(y苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗ú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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