导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　马斯克会加入中国国籍吗g>（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)马斯克会加入中国国籍吗-height: 24px;'>马斯克会加入中国国籍吗间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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