导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。四月的小说集，四月的小说好看吗全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情(qín四月的小说集，四月的小说好看吗g)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据(jù)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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