文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计了两三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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