5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(k菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞àn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(y菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞ě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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