OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的(de广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了(le)一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业。租(zū)户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理(lǐ)人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学(xué)城这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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