近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征(zh杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介ēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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