OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域(yù)的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还(hái)有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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