近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资(zī大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企)标大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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