“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的(de)一里地等于多少米，一里地等于多少米千米系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投(tóu)资者的关注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无(wú)论是业绩，还是(shì)估值(zhí)，房地产都已经双杀到(dào)了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如(rú)何寻(xún)找房地(dì)产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择(zé)，需要非常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低(dī)的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如(rú)果关注一下(xià)今年房地产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实银行(xíng)的信贷倾向是(shì)不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要资(zī)金来源来自新盘(pán)的销售。但今(jīn)年新房的(de)销(xiāo)售情(qíng)况相较一般。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些(xiē)房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实(shí)主要还(hái)是那些有国(guó)企背景的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困(kùn)难(nán)，所以整个行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还(hái)是融资等(děng)各个方面都非常明显。现在有国(guó)资(zī)背景的(de)房企在(zài)资本市(shì)场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有国资(zī)背(bèi)景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，在房地产行业(yè)内(nèi)，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特(tè)别(bié)重视企(qǐ)业的成本(běn)优(yōu)势，更(gèng)具(jù)体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负(fù)债率(lǜ)）是不是(shì)行业内的最低(dī)水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融(róng)资(zī)成本是否是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也(yě)是业(yè)内(nèi)最低的；这(zhè)些都是(shì)我们看重(zhòng)的一家(jiā)房(fáng)企的(de)综合成(chéng)本。

　　需要注意的是(shì)，能够同(tóng)时满足(zú)上(shàng)述条件(jiàn)的房企并(bìng)不(bù)多。即便是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍(réng)有(yǒu)部分房企出(chū)现了“三道(dào)红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投(tóu)发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央(yāng)企房(fáng)企，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国企开始(shǐ)大(dà)举扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把握(wò)准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以(yǐ)及(jí)过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配(pèi)置的一家房企(qǐ)进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例(lì)都(dōu)维(wéi)持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠(gāng)杆比例(lì)。而到(dào)2022年，这家房企明(míng)显感(gǎn)觉到机会来了(le)，其开(kāi)始在一线城市(shì)进行大举拿(ná)地，净负债率也由此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很(hěn)多(duō)弹(dàn)药，去年拿地超1000亿(yì)元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线和(hé)二(èr)线城市；另一方(fāng)面，它的(de)扩(kuò)张是有(yǒu)节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让(ràng)人感觉又回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的(de)影子。虽(suī)然说，见到机会(huì)时要出(chū)手，但(dàn)出手的(de)章法(fǎ)仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太快(kuài)，但未来(lái)的两年市场没有想象(xiàng)得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的(de)扩(kuò)张速(sù)度(dù)是否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)看房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负(fù)债(zhài)率要(yào)求不得(dé)高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房地(dì)产行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以(yǐ)要规(guī)避公司净负债率提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对(duì)在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发(fā)现，中交(jiāo)地产、中国(guó)金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发展等房(fáng)企2022年净负(fù)债(zhài)率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负(fù)债率持续居(jū)高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对(duì)比的是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等房企在践(jiàn)行较积极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控(kòng)制(zhì)了公司的(de)扩张速度与净负(fù)债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备(bèi)“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他(tā)们是以同一筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国央企与民营房(fáng)企(qǐ)，但在各维度的(de)实际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹。如(rú)国央企的(de)融(róng)资成本更低，融资(zī)渠(qú)道也更(gèng)顺畅，能(néng)够做(zuò)到想(xiǎng)融就(jiù)融(róng)，这样(yàng)，国(guó)央企自然而(ér)然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味(wèi)着(zhe)，民营企业中就没(méi)有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机(jī)构的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十(shí)大流通股东中(zhōng)新(xīn)进了(le)“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配(pèi)置混(hùn)合型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马资产管(guǎn)理有限(xiàn)公司就(jiù)长期持(chí)有滨江集团。根据(jù)一(yī)季(jì)报，该资产公司的(de)几只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本(běn)面表现存(cún)在一定(dìng)关系。2020年(nián)以来(lái)的近三年时间，房(fáng)地产市(shì)场整体在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模(mó)、新增土储(chǔ)、股价表现等多(duō)维(wéi)度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母净利(lì)润5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自(zì)身(shēn)业绩(jì)的(de)持(chí)续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)扎根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七成营(yíng)收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营(yíng)收一里地等于多少米，一里地等于多少米千米比重(zhòng)只占到近(jìn)六成(chéng)。近三(sān)年持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团(tuán)在杭州的土(tǔ)储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭(háng)州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭(háng)州的(de)较(jiào)突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集团实现(xiàn)销售(shòu)额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎来(lái)多家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重(zhòng)点移至(zhì)存量赛(sài)道(dào)

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业一里地等于多少米，一里地等于多少米千米觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开(kāi)发(fā)只是房地产产业(yè)链上的(de)中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻(bō)纤(xiān)等(děng)材料(liào)供应商(shāng)，而下游应用(yòng)行业主要包括中介服(fú)务、家用电器、物业(yè)管理(lǐ)、家居(jū)用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地(dì)产开发(fā)环(huán)节与上游材料端息(xī)息相(xiāng)关，新盘开(kāi)工(gōng)不足导致(zhì)上(shàng)游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至(zhì)下(xià)游。“中国房地(dì)产行业在进入存量房(fáng)时代，所(suǒ)以(yǐ)对(duì)地(dì)产产(chǎn)业链，尤其(qí)是偏(piān)消费(fèi)属性的家(jiā)装(zhuāng)家居领域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为居民保(bǎo)有的住房规模越来(lái)越大，随着时间的增加，内装更新的(de)需求(qiú)也会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分(fēn)说(shuō)明了这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一(yī)直都很好。对(duì)于(yú)地产产业(yè)链，我们相对看好和内装相关的(de)行(xíng)业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂居(jū)前两位的都是来(lái)自(zì)家纺赛道的(de)公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报(bào)告显示(shì)，报(bào)告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一季报(bào)的十大流(liú)通股股东来看，能够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股的天(tiān)下，彼(bǐ)时包(bāo)括(kuò)公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和(hé)私(sī)募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧(ōu)的两只基金都是(shì)价值派基金经(jīng)理曹(cáo)名长在管的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金地集团(tuán)和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经(jīng)风光一(yī)时(shí)的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最好的是志(zhì)邦家居。同一(yī)时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，《红周刊》发(fā)现广发基(jī)金经理罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季报中他(tā)管理的广发策略优(yōu)选(xuǎn)和广发(fā)安宏回(huí)报均增加了持股(gǔ)，而这(zhè)两(liǎng)只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募(mù)。有意思的是，他似(shì)乎(hū)对于定制(zhì)家居(jū)类标(biāo)的(de)情有独(dú)钟，在另(lìng)一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他(tā)管理的全(quán)部三(sān)只产品(pǐn)均登榜十大(dà)流(liú)通股股东，其(qí)也成为他的独门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去家(jiā)居家纺外，下游的物(wù)业股也越来越(yuè)被(bèi)机构(gòu)所(suǒ)青睐(lài)，不过(guò)这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前(qián)述上海公募基金经(jīng)理(lǐ)举例(lì)分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的(de)行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的(de)钱(qián)，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期的合同(tóng)里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同周期还(hái)能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正(zhèng)能(néng)做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员成本(běn)的(de)年度增(zēng)长(zhǎng)，不(bù)过服务没(méi)有(yǒu)特别好(hǎo)，客(kè)户没有(yǒu)那么满(mǎn)意，能做到提价难(nán)度(dù)是非常大(dà)的。但是该公司(sī)能在(zài)业(yè)内做到到期之后提价率比较高，这跟它(tā)的定位和比较好(hǎo)的服(fú)务是有(yǒu)关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 一里地等于多少米，一里地等于多少米千米