导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接trong>黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大(dà)的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更(gè怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接ng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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