“现在的房地(dì)产很难再出现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席经济(jì)学家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分化(huà)的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的关(guān)注度(dù)从(cóng)板(bǎn)块向单个标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经(jīng)双杀(shā)到了(le)最底部，而且是(shì)反复(fù)地杀到了底部，再(zài)往下(xià)的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了(le)半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要(yào)满足(zú)以下三个(gè)基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今(jīn)年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不(bù)太(tài)愿(yuàn)意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年新(xīn)房的销(xiāo)售(shòu)情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些(xiē)房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有国企背景的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个(gè)行业出(chū)现了(le)一个很明显(xiǎn)的(de)分化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还(hái)是融资等各个方面(miàn)都非常明(míng)显。现(xiàn)在有国资背(bèi)景的房企(qǐ)在资本市场(chǎng)表(biǎo)现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国资(zī)背景(jǐng)的民(mín)营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)行业内，我(wǒ)们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企业的(de)成本(běn)优(yōu)势(shì)，更(gèng)具体一点(diǎn)，就是(shì)它的净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是不是行(xíng)业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融(róng)资(zī)成本是否(fǒu)是行业(yè)内最低的；建安(ān)成本是(shì)否也是(shì)业内最低的；这些(xiē)都(dōu)是(shì)我们(men)看重的一家房企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能够同时满足上(shàng)述条件的(de)房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年(nián)末，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地(dì)产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企(qǐ)也踩(cǎi)了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩(kuò)张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看(kàn)出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健特(tè)色的国(guó)央企房企，其财务指(zhǐ)标(biāo)称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地(dì)方国企开(kāi)始大举扩张。而这(zhè)无疑又(yòu)进一(yī)步考(kǎo)验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的(de)预判未来(lái)市场，以及(jí)过于激进(jìn)的扩张拿地节奏(zòu)也有可(kě)能(néng)让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来(lái)了(le)，其开始在一线城市(shì)进行大(dà)举(jǔ)拿(ná)地，净负债率(lǜ)也由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左右，涨了接(jiē)近(jìn)三分之一。与(yǔ)此同时，该(gāi)房企新(xīn)购入地块也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符(fú)合“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在强二(èr)线(xiàn)和二线城(chéng)市；另(lìng)一方(fāng)面，它的扩张是(shì)有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期(qī)间扩(kuò)张的(de)民营企业(yè)的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时(shí)要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得(dé)太(tài)快，但未来的(de)两年市场(chǎng)没有想象得(dé)那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思)来(lái)衡量(liàng)一(yī)家(jiā)房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企(qǐ)的净负债(zhài)率水(shuǐ)平(píng)，在(zài)我(wǒ)看(kàn)来，这个(gè)比例(lì)如果超(chāo)过60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过(guò)于快(kuài)速(sù)了(le)。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道(dào)红线”对(duì)房(fáng)企的净负债率要求不得高于100％要更加严(yán)格(gé)。陈昊扬(yáng)解释，当前房地(dì)产行业(yè)的(de)复苏速度并没有那(nà)么快，所以要规(guī)避公司(sī)净负债率提(tí)高到(dào)一个比较(jiào)危险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较(jiào)积(jī)极(jí)的房(fáng)企梳理发现，中交地(dì)产、中国(guó)金茂、华发股(gǔ)份、越秀(xiù)地(dì)产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地(dì)产净(jìng)负债率持(chí)续居高不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践行较(jiào)积极的拿(ná)地策略的同时，也较好地控制了公司的扩(kuò)张速度与净负(fù)债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一(yī)筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国央企与民营房企，但在各维度(dù)的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央(yāng)企的融资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国央(yāng)企自(zì)然而然就具有(yǒu)天然(rán)优(yōu)势。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民(mín)营(yíng)企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同(tóng)样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集(jí)团的十大流通股(gǔ)东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产管(guǎn)理有限公(gōng)司就长期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该资(zī)产公司(sī)的(de)几(jǐ)只产品合计持有滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团9543万(wàn)股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的(de)基(jī)本面表现存(cún)在(zài)一定关系。2020年以来的近三年时间，房地(dì)产(chǎn)市场整体在走“下坡路(lù)”，但(dàn)作(zuò)为杭州本土房企的滨江集(jí)团(tuán)仍是表现出较强(qiáng)的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等(děng)多(duō)维度都表现了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的(de)战略布局(jú)关系密切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭(háng)州地(dì)区(qū)的(de)营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的土储补充同样较(jiào)为积(jī)极，根据(jù)诸葛(gé)找(zhǎo)房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本(běn)土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出(chū)表现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的房企排名(míng)迅(xùn)速提(tí)升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的房企排(pái)名已冲进前十(shí)，根据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团更是迎来多(duō)家机(jī)构(gòu)的集中调(diào)研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接(jiē)受了(le)信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养(yǎng)老等18家机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发只是房(fáng)地产产业(yè)链(liàn)上(shàng)的中游环节，其上(shàng)游主要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应商(shāng)，而下游应用行业(yè)主要包括中(zhōng)介服务、家用电器(qì)、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开发(fā)环节(jié)与上(shàng)游材料端息息(xī)相关(guān)，新(xīn)盘开工不足导(dǎo)致上游不被看(kàn)好，机构寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法的(de)思路渐渐移至下(xià)游。“中国(guó)房地产行业(yè)在(zài)进入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对(duì)地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性的(de)家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居(jū)民保有的住房规模越来越大(dà)，随着时间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求也会越(yuè)来越多。美国过去的(de)数据充分(fēn)说明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消费的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对看好和内装相关(guān)的行业，例如消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人(rén)士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙头(tóu)年(nián)内(nèi)表现的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前两(liǎng)位的都是来(lái)自(zì)家纺(fǎng)赛(sài)道(dào)的(de)公司，它(tā)们分别是富(fù)安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前者在(zài)月线连收(shōu)七根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年(nián)内迄(qì)今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇(qí)智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思ér)从上市(shì)公(gōng)司一季(jì)报的十大流通股股东(dōng)来看，能够(gòu)发现该股早已成为基金重(zhòng)仓(cāng)股的天(tiān)下(xià)，彼(bǐ)时包括公募(mù)的中欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两只基金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其(qí)同时重(zhòng)仓的房地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)股票还有金(jīn)地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多因(yīn)素一度沉寂，不(bù)过好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略(lüè)优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股，而(ér)这两(liǎng)只产品也成为(wèi)志(zhì)邦家居(jū)十(shí)大流通股股东中(zhōng)仅有(yǒu)的两(liǎng)只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定制家居类标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在(zài)另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品(pǐn)均登(dēng)榜十(shí)大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家(jiā)居(jū)家纺外，下游的物业股也(yě)越来越(yuè)被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何(hé)选择成为(wèi)难题。对此，前(qián)述(shù)上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务(wù)不(bù)是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司还(hái)是希望挣(zhēng)的是市(shì)场化(huà)应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为(wèi)例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部(bù)分项目(mù)到期之后(hòu)，经过(guò)两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到产品提(tí)价的公(gōng)司(sī)很少，因为物业(yè)公司很容易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人(rén)员(yuán)成本(běn)的(de)年度(dù)增(zēng)长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别好(hǎo)，客户没有那(nà)么满意，能做到(dào)提价难(nán)度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟(gēn)它(tā)的定位和(hé)比较好(hǎo)的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思