OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REIT碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量s市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心得到(dào)了(le)一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度(dù)末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层以一千平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相信(xìn)可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但(dàn)是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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