近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn中国为什么叫兔子国)的固定利(lì)息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误中国为什么叫兔子国认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)中国为什么叫兔子国行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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