万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜)子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本都是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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