万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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