OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释(shì)放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率(lǜ)高的(de)产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资好好记住我在你体内的感觉价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线上(shàng)和(hé好好记住我在你体内的感觉)线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根(gēn)据(jù)自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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