5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求已婚女性英文称呼，女性英文称呼(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xià已婚女性英文称呼，女性英文称呼n)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给已婚女性英文称呼，女性英文称呼一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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