近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将(jiā小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式ng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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