文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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