导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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