饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗部下发(fā)的(de)《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服(fú)务项(xià二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗ng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人(rén)签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗jì)机构，但对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的(de)行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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