文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌rong>

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OT陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌P后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。