OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日(rì)的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市(海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终还是落到(dào)租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周(zhōu)的(de)时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目的(de)大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的(de)资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些，张江光(guāng)大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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