导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎ姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么o)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tà姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么o)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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