导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而(ér)事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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