饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发布了关于(yú)规范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在(z酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗ài)服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对(duì)酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要依法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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