近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(ché魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了ng)区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多(d魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了uō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了