5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑(h电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决uá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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