万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(s速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉hòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉="北京房圈(quān)大消息！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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