文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(d中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样uàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房(fáng)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设(shè中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样)的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiā中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样o)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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