饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非(fēi)常强的专业(yè)性，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思地产(chǎn)中介服务等57美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思个政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适(shì)的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出(chū)严禁(jì美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思n)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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