文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化豫n是河南哪里的车牌进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　豫n是河南哪里的车牌　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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