万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府trong>

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？