饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发(fā)的(de)《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务(wù)和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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