近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波(bō)动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊)质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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