“现(xiàn)在的房地产很难再出(chū)现像过(guò)去十年(nián)的系(xì)统性(xìng)行(xíng)情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业分(fēn)化的(de)愈加明(míng)显，让机构宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思和(hé)投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的(de)转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来(lái)看，无(wú)论(lùn)是业绩(jì)，还是估值，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而且是(shì)反复地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下的(de)空间已(yǐ)经不大(dà)了(le)。

　　三道红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿(ā)尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛(sài)道(dào)中进行选择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标(biāo)的公司出现爆(bào)雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的(de)、此前没(méi)有踩(cǎi)过红线的。

　　他(tā)还(hái)表(biǎo)示(shì)，如(rú)果关注一下今年房地产的开发资(zī)金来源(yuán)，可以发现，其实银行(xíng)的(de)信贷倾向是(shì)不太愿(yuàn)意(yì)给房企贷款的，房(fáng)企的主要(yào)资金来源来(lái)自(zì)新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营(yíng)房企(qǐ)相对比(bǐ)较困难(nán)，所以整个行业(yè)出现了一个(gè)很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各个(gè)方面都非常明显。现在(zài)有(yǒu)国资(zī)背景的房(fáng)企在资本(běn)市场表(biǎo)现(xiàn)相对(duì)较好，但没有国资背(bèi)景的民营房企股价(jià)大多表(biǎo)现(xiàn)很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如(rú)何(hé)挖掘，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就(jiù)是它的净借贷(dài)水平（净负债率(lǜ)）是(shì)不是行业内的最(zuì)低水(shuǐ)平；利(lì)润率是不是行业内(nèi)最高(gāo)的；融(róng)资成本是否是行业(yè)内最(zuì)低(dī)的；建安成本是否(fǒu)也是业(yè)内最低的(de)；这些都是我们看重(zhòng)的(de)一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房(fáng)企并不(bù)多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分(fēn)房企(qǐ)出(chū)现了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末(mò)，天房(fáng)发(fā)展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国(guó)武夷等(děng)国央企“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投(tóu)控股等(děng)国央企房企也踩(cǎi)了(le)“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房(fáng)企

　　需(xū)警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的(de)仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企开始大(dà)举扩张。而(ér)这无疑又进一步(bù)考验着国(guó)央企(qǐ)的(de)资(zī)金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而(ér)言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判(pàn)未来市(shì)场，以(yǐ)及过于激(jī)进的扩张拿(ná)地节奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借贷比例(lì)都维持在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有增加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会来了(le)，其开始在一线城市进行大举拿地(dì)，净负(fù)债率也由此前(qián)的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该(gāi)房企新购入(rù)地块也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市(shì)。像这类(lèi)企业就符合“最后的赢家(jiā)”的(de)特(tè)点。一(yī)方(fāng)面，在(zài)于它(tā)本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半也主要集中在强二线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩(kuò)张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但(dàn)出手的(de)章法仍(réng)要(yào)小心(xīn)，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能(néng)会(huì)重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何来衡量一(yī)家房(fáng)企(qǐ)的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊(hào)扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，主要还是(shì)看(kàn)房企的净(jìng)负债率(lǜ)水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对(duì)房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率要求(qiú)不得高于100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业(yè)的复苏速度并没有那么(me)快，所以要规(guī)避公司净负债率提高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极(jí)的(de)房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等(děng)房企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下(xià)，在(zài)2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的(de)是，华(huá)润(rùn)置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极的(de)拿地策略(lüè)的同(tóng)时，也较(jiào)好地控制了公(gōng)司的(de)扩张速(sù)度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个(gè)别民(mín)营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指(zhǐ)出，实际上，他们(men)是以同一筛选标准来看(kàn)国央企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各(gè)维(wéi)度的实际表现上，国(guó)央企确实会(huì)更(gèng)胜(shèng)一筹(chóu)。如(rú)国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也(yě)更顺畅，能(néng)够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机(jī)构更加看好国央企，但这(zhè)也并(bìng)不意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企(qǐ)同样受到机构(gòu)的(de)青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵活配置(zhì)混合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全(quán)国社保基金(jīn)一一六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就(jiù)长期(qī)持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据(jù)一(yī)季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江(jiāng)集(jí)团9543万(wàn)股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在(zài)一定关系。2020年以(yǐ)来的(de)近(jìn)三年(nián)时间，房地产市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的(de)韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布(bù)的2023年一季(jì)报，今年(nián)一季度，滨(bīn)江集团更(gèng)是实现了扣非(fēi)归母净(jìng)利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的(de)持续(xù)增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州地区的营(yíng)收(shōu)比(bǐ)重只(zhǐ)占到近六成。近三年(nián)持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集(jí)团在杭(háng)州的土储补充同样较为积(jī)极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭(háng)州(zhōu)的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速(sù)提升。到(dào)2023年，滨江集团的(de)房企排名(míng)已冲进前十，根(gēn)据(jù)中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地(dì)产(chǎn)开发(fā)只是房地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻(bō)纤等(děng)材料(liào)供应(yīng)商(shāng)，而下游应用行(xíng)业主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)中介服(fú)务、家用电器(qì)、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环节(jié)与上游材料端息息(xī)相关(guān)，新盘(pán)开工不足导(dǎo)致上游(yóu)不(bù)被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在(zài)进(jìn)入(rù)存量房时代(dài)，所以对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其(qí)是偏(piān)消费属性的(de)家(jiā)装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房(fáng)规模(mó)越来越大，随着时间的(de)增加，内装更新的需求也会越来越多(duō)。美(měi)国过去的数据充分说(shuō)明了这(zhè)一(yī)点，在新(xīn)房销售(shòu)见(jiàn)顶之(zhī)后，家(jiā)具(jù)消费的增(zēng)长却一直都很好。对(duì)于(yú)地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如(rú)消费建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相关赛(sài)道龙(lóng)头(tóu)年内表现的统计，目前(qián)暂居(jū)前(qián)两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们(men)分别是富安娜(nà)和(hé)水星(xīng)家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从(cóng)事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设(shè)计、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，能(néng)够(gòu)发现该股早已成为(wèi)基金(jīn)重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和(hé)私(sī)募(mù)的(de)明河(hé)2016，都在其中出(chū)现，占(zhàn)据了半壁江山。需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，中欧的两只基金都是价(jià)值派基金经理曹名(míng)长在管的(de)产品，首季其(qí)同(tóng)时重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金地(dì)集团和大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾(céng)经风光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费(fèi)复苏(sū)进程缓慢等多因(yīn)素(sù)一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出(chū)曙光(guāng)，家居板块(kuài)中年(nián)内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了(le)同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独具，一(yī)季(jì)报中他(tā)管理(lǐ)的广(guǎng)发策略优选和(hé)广(guǎng)发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家(jiā)居十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的(de)是，他似乎对于定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家(jiā)赛(sài)道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流(liú)通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香港上市(shì)，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是(shì)市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年(nián)到期(qī)的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚动的大部分项目到期(qī)之(zhī)后，经过两三(sān)轮合同周期(qī)还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提(tí)价的公司(sī)很少，因为物业(yè)公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些(xiē)固定人员成本的年(nián)度(dù)增长，不过服(fú)务没有特别好，客(kè)户没有那(nà)么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做到到(dào)期(qī)之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比较好的服务是(shì)有(yǒu)关(guān)系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思