近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的(de)时应了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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