5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(为什么风流女人看指甲chéng)中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(s为什么风流女人看指甲ū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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