OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如星(xīng)对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前(qián)期本身园(yuán)区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和(hé)核(hé)实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍(shào)说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产业客户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租户(hù)需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负(fù)责(zé)的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一(yī)千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)i面(miàn)能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还i有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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