“现(xiàn)在(zài)的房(fáng)地产很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)像过去十年(nián)的(de)系(xì)统性行情。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分(fēn)化的愈(yù)加明(míng)显，让机(jī)构和投资者的(de)关(guān)注(zhù)度从板(bǎn)块向单个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房(fáng)地(dì)产(chǎn)都(dōu)已经双杀到(dào)了最底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了(le)。

　　三道红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖(wā)掘个(gè)股阿(ā临沂是几线城市，临沂是几线城市2023)尔(ěr)法(fǎ)重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下(xià)三(sān)个基(jī)准：有(yǒu)大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此前没(méi)有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他还表(biǎo)示，如(rú)果关注一(yī)下今年(nián)房(fáng)地(dì)产的开(kāi)发资金来(lái)源(yuán)，可(kě)以(yǐ)发现，其(qí)实银行的信贷倾(qīng)向是不太(tài)愿意给房企贷款(kuǎn)的(de)，房企的主要资金来源(yuán)来自新盘的销售(shòu)。但今年(nián)新房的销售情况相较(jiào)一般。再(zài)关(guān)注一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些(xiē)有国(guó)企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是(shì)融资等各个方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房(fáng)企在资(zī)本(běn)市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资(zī)背景的民营房(fáng)企股(gǔ)价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业(yè)内(nèi)，我们的(de)逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而(ér)具体到(dào)如何挖掘，我们会特别(bié)重视(shì)企业的成本优势(shì)，更(gèng)具体一点(diǎn)，就是它的(de)净借(jiè)贷水(shuǐ)平(píng)（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是行(xíng)业内(nèi)的最低水平；利润率是(shì)不是行业内最(zuì)高的；融资成本是(shì)否是行业内(nèi)最低的；建安成本是否也(yě)是业(yè)内最(zuì)低的；这(zhè)些(xiē)都是我们(men)看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同(tóng)时满足上(shàng)述条(tiáo)件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央(yāng)企中，仍(réng)有(yǒu)部分房企(qǐ)出现(xiàn)了“三(sān)道红线”的(de)“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶(è)化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年(nián)末(mò)，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除(chú)此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明(míng)地产、云南临沂是几线城市，临沂是几线城市2023城投(tóu)、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国(guó)央企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财务(wù)指标称得上(shàng)完全健(jiàn)康的仍(réng)是少数。而更加(jiā)值得(dé)注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国(guó)企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又(yòu)进(jìn)一步考验着国(guó)央企的(de)资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对(duì)房(fáng)企而(ér)言，扩(kuò)张速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储(chǔ)备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的(de)预判未来市(shì)场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净(jìng)借贷比例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感(gǎn)觉(jué)到机(jī)会来(lái)了，其开始(shǐ)在(zài)一线(xiàn)城市进(jìn)行大举拿地，净负债(zhài)率也(yě)由此前的33％左右(yòu)水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与(yǔ)此同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类(lèi)企业(yè)就符(fú)合“最后(hòu)的(de)赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在(zài)一线(xiàn)城(chéng)市，另外一(yī)半也主(zhǔ)要集中在(zài)强二(èr)线和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让人(rén)感觉(jué)又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要(yào)出手，但出手的(de)章法(fǎ)仍要(yào)小(xiǎo)心，如果负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想象得(dé)那(nà)么(me)好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量(liàng)一家(jiā)房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，主要还是看房企的净负(fù)债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于快速了(le)。

　　不(bù)难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的(de)净负债(zhài)率要求不得高于(yú)100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地(dì)产行业的复苏速(sù)度(dù)并没有那么快(kuài)，所以要规避公司净(jìng)负(fù)债率提高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利发(fā)展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债(zhài)率(lǜ)持续居(jū)高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华(huá)润置(zhì)地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的拿地策(cè)略(lüè)的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民(mín)营房(fáng)企

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出(chū)，实(shí)际上，他们是(shì)以同一(yī)筛选标(biāo)准来看(kàn)国央企与民营房企，但在各维度的实(shí)际表现(xiàn)上，国央企确实会临沂是几线城市，临沂是几线城市2023更胜一筹。如(rú)国央(yāng)企的融(róng)资(zī)成本更(gèng)低，融资(zī)渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央(yāng)企自(zì)然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比(bǐ)民营(yíng)房企，机构更(gèng)加看好国(guó)央企，但这(zhè)也并不意味(wèi)着，民营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营房企同(tóng)样受到机构的(de)青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的(de)十大流(liú)通股东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国(guó)工商银(yín)行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置混合(hé)型证券投资基金”“全(quán)国(guó)社保基金一一(yī)六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产(chǎn)管理有限公司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据(jù)一季报，该资产(chǎn)公(gōng)司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的(de)受青睐，和其自身的基本面表现存(cún)在(zài)一(yī)定(dìng)关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨(bīn)江集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团(tuán)在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强(qiáng)的增(zēng)长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发布(bù)的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团(tuán)更是实现了(le)扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能保持(chí)自身(shēn)业(yè)绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成。近三(sān)年(nián)持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据(jù)显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居(jū)杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在(zài)杭州的较突(tū)出表现，也(yě)让(ràng)滨江集团的(de)房企排名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨(bīn)江集团(tuán)股(gǔ)价(jià)翻了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近(jìn)期(qī)，滨江集(jí)团更是迎来多家(jiā)机构的集中(zhōng)调研。滨江集(jí)团(tuán)发(fā)布公(gōng)告表示，公(gōng)司(sī)于5月10日接受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老、新(xīn)华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)只是房(fáng)地产产业链上(shàng)的中游环(huán)节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业主要包括中介服(fú)务(wù)、家用电器、物业(yè)管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合《红周刊(kān)》的(de)采访(fǎng)，房地产开发环节与上(shàng)游(yóu)材料端息息相关，新盘开(kāi)工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地产(chǎn)行业在进入存量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费(fèi)属性(xìng)的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因(yīn)为居民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新(xīn)的需(xū)求也(yě)会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说明了这(zhè)一(yī)点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我(wǒ)们(men)相对看好和内装相关的行(xíng)业(yè)，例如消费建材(cái)、家居装饰等(děng)。”万家基金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分中相(xiāng)关赛道龙(lóng)头年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特(tè)别是前者在(zài)月(yuè)线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事(shì)纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下(xià)拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显(xiǎn)示(shì)，报告期内(nèi)，富安娜实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，能(néng)够(gòu)发现该(gāi)股早(zǎo)已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓(cāng)股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价(jià)值和私募的明河2016，都在(zài)其中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只(zhǐ)基金都(dōu)是价值派(pài)基金(jīn)经理(lǐ)曹名(míng)长在管(guǎn)的产品，首(shǒu)季其同时重仓的(de)房地产产业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光一时的家居板块也(yě)因疫情、消费(fèi)复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收(shōu)还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都实现了(le)同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基(jī)金经(jīng)理(lǐ)罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中(zhōng)他管理的广发策略优(yōu)选和(hé)广发安宏(hóng)回报(bào)均增加了持股，而这两(liǎng)只产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募。有(yǒu)意(yì)思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类(lèi)标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理(lǐ)的(de)全部三只产品均登榜(bǎng)十(shí)大流通股股东(dōng)，其也(yě)成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述(shù)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的(de)合同(tóng)里(lǐ)提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合(hé)同周期还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到产品提价(jià)的公(gōng)司很少，因为物业公(gōng)司很容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因(yīn)为保安(ān)这些固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没有特别(bié)好，客(kè)户没有那么(me)满意，能做(zuò)到提(tí)价难(nán)度是非常大的。但(dàn)是该公司能在业(yè)内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和比(bǐ)较(jiào)好的服务是(shì)有关系的。”他进(jìn)一步(bù)强调(diào)。

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