5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害p>

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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