近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(x绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人iàng)目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标<绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人/strong>

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。