OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科(自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗kē)技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到(dào)三(sān)周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前(qián)突发事件的(de)所(suǒ)有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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