万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注(黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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