文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐ谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还n)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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